KANCELARIA RADCY PRAWNEGO

KANCELARIA RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO

MARCIN SITNICKI

    Oczywistą rzeczą jest, że nieruchomość to nie tylko sam grunt, ale również to, co na tym gruncie się znajduje i trwale z tym gruntem jest połączone, jak np. drzewa, rośliny czy budynki, z tym, że te ostatnie nie w każdym przypadku, o czym w dalszej części artykułu.

Nie każda jednak rzecz, która znajduje się na gruncie jest częścią składową nieruchomości.

Rozróżnienie, co jest częścią składową nieruchomości a co nią nie jest ma kluczowe znaczenie np. przy sprzedaży nieruchomości. Kiedy sprzedajemy nieruchomość zabudowaną budynkiem, zbywamy zarówno grunt jak i budynek. To jest oczywiste. Ale kiedy na gruncie znajduje się np. domek holenderski czy garaż blaszany jedynie przykręcony do podłoża, to nie jest on częścią składową nieruchomości, a co za tym idzie umowa sprzedaży nieruchomości nie obejmuje takiego garażu  i domku typu holenderskiego, chyba, że wyraźnie wynika to z treści umowy. W takiej sytuacji, jeśli umowa wyraźnie nie obejmuje takich obiektów, dotychczasowy właściciel może je po prostu przenieść w inne miejsce. Pozostają one bowiem nadal jego własnością.

   Co do zasady częściami składowymi danej nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego są posadowione na gruncie i trwale z nim związane:

• budynki,
• urządzenia,
• rośliny i drzewa od chwili zasadzenia,
• prawa związane z własnością nieruchomości.

Innymi słowy, części składowe nieruchomości to rzeczy i obiekty, które mają silną więź przestrzenną i funkcjonalną z danym gruntem. Części składowe bieruchomości dzielą los prawny nieruchomości gruntowej – nie mogą być zatem odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Jeśli sprzedajemy nieruchomość, to razem z drzewami, budynkami i budowlami trwale z grunem związanymi.

Częściami składowymi nieruchomości nie są natomiast:

• tymczasowe obiekty budowlane,
• urządzenia do odprowadzania lub doprowadzania: wody, pary, gazu, prądu elektrycznego,
• inne urządzenia podobne, wchodzące w skład przedsiębiorstwa lub zakładu,
• woda płynąca, która tworzy całość z gruntami nimi pokrytą.

Mianem części składowej nieruchomości gruntowej określa się wszystkie elementy, których nie można odłączyć od niej bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości gruntu, lub przedmiotu odłączonego.

    Budynki, co do zasady, są częściami składowymi nieruchomości. W uproszczeniu oznacza to, że właściciel gruntu jest również właścicielem budynków znajdujących się na tym gruncie. Wyjątkiem od tej zasady jest prawo użytkowania wieczystego. W takim przypadku prawo własności gruntu nie obejmuje własności budynków znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Budynki stanowią wóczas własność użytkownika wieczystego gruntu, a nie właściciela gruntu, którym najczęściej jest gmina lub Skarb Państwa.

Podobnie, budynki mogą stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności, jeżeli nieruchomość rolna została przed 1990 r. przekazana na Skarb Państwa wzamian za emeryturę rolniczą, a przekazanie nastąpiło z wyłączeniem budynków. Dawne przepisy regulujące kwestie przekazywania gruntów na Państwo ze emeryturę rolniczą w pewnym okresie czasu  dopuszczały taką sytuację, tj. przekazywanie gruntu z wyłączeniem budynków. W takich sytuacjach, kto inny jest właścicielem gruntu, a kto inny właścicielem budynków. Są to jednak obecnie sytuacje bardzo rzadkie, aczkowolwiek na terenie działania naszej Kancelarii nieruchomości o takich stanach prawnych nadal występują.

    A że nie zawsze oczywiste było, co jest a co nie jest nieruchomością lub jej częścią składową, niech świadczy artykuł z ,,Gazety Sądowej Warszawskiej" z 1891 r. o jakże intrygującym tytule ,,Czy stado owiec stanowi nieruchomość?" :)

KANCELARIA RADCY PRAWNEGO, KANCELARIA RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO  Marcin Sitnicki    tel. 662 00 10 79