KANCELARIA RADCY PRAWNEGO, KANCELARIA RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO  Marcin Sitnicki    tel. 662 00 10 79                         

Stare księgi wieczyste są dla współczesnego prawnika nie tylko dokumentami o znaczeniu archiwalnym i historycznym, ale mogą być również pomocne jako materiał źródłowy lub materiał dowodowy, z którego wywodzić można prawa i okoliczności istotne dla postępowania sądowego.

Istnieje dość powszechne przekonanie, że w dawnym zaborze rosyjskim księgi wieczyste nie były prowadzone. Nic bardziej mylnego. Księgi wieczyste w dawnym zaborze rosyjskim były prowadzone, aczkolwiek ich struktura i formuła odbiegały od pruskich ksiąg wieczystych oraz od współczesnych wzorców.

Przepisami prawa, które regulowały prowadzenie ksiąg wieczystych (zwanych hipotecznymi) w zaborze rosyjskim (Królestwie Polskim) było „Prawo o ustaleniu własności dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach” z 26 kwietnia 1818 r. oraz „Prawo o przywilejach i hipotekach z 13 czerwca 1825 r.

Księgi hipoteczne zakładano dla większych nieruchomości w wydziałach hipotecznych sądów okręgowych, dla mniejszych nieruchomości akta hipoteczne prowadzone były przy sądach pokoju.

Dawna rosyjska księga hipoteczna służyła - tak ja i współczesne księgi wieczyste - ustaleniu stanu prawnego nieruchomości. Zakładanie ksiąg (hipotek) nie było obowiązkowe.

Rosyjskie księgi hipoteczne prowadzone były dla danych miejscowości, podobnie zresztą jak i pruskie księgi wieczyste (grundbuchy).

Dawna rosyjska księga hipoteczna składała się z trzech części: wykazu hipotecznego, księgi umów wieczystych i zbioru dokumentów.

Wykaz hipoteczny (ипотечный указатель) - podobnie jak współczesna księga wieczysta - składał się z czterech działów (nazywanych w księdze hipotecznej rozdziałami): I obejmował przedmiot księgi hipotecznej (obszar, granice), II własność, III prawa ograniczające własność, obciążenia, serwituty, IV długi.

Struktura rosyjskiego wykazu hipotecznego (podział na cztery działy) była więc taka sama jak współczesnej księgi wieczystej. System zapisów był jednak inny. Księga hipoteczna nie była dzielona na odrębne księgi czy karty prowadzone odrębnie dla każdej nieruchomości. W dziale I zapisywano kolejno poszczególne nieruchomości, a w dziale II właścicieli z odwołaniem się do nieruchomości ujawnionych w dziale I.

Księga umów wieczystych przeznaczona była do zapisywania aktów pierwiastkowej regulacji hipoteki, zapisywania transakcji hipotecznych oraz wniosków i oświadczeń stron.

Zbiór dokumentów zawierał dokumenty, na podstawie których dokonywano wpisów w księdze umów.

Prawodawstwo carskie regulujące prowadzenie ksiąg hipotecznych obowiązywało na terenach dawnej Kongresówki również w okresie II Rzeczypospolitej. Uregulowania prawne caratu zniósł dopiero dekret Prawo o księgach wieczystych z 11 października 1946 r. (Dz.U., nr 57, poz. 320) i akta wykonawcze do niego.

Rosyjskie księgi hipoteczne i prawa w nich zapisane utraciły swą doniosłość na terenach wiejskich na skutek powszechnej akcji uwłaszczeniowej prowadzonej w Polsce w oparciu o ustawę z 4 listopada 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Wydawane w latach 70 i 80 XX wieku akty własności ziemi uregulowały prawo własności do gruntów rolnych i jako tytuły pierwotnego nabycia prawa własności były podstawą do zakładania nowych ksiąg wieczystych, czyniąc rosyjskie księgi hipoteczne jedynie materiałem archiwalnym.

Dziś znajomość i umiejętność czytania rosyjskich ksiąg hipotecznych jest nikła, co związane jest również z zanikającą w społeczeństwie polskim znajomością języka rosyjskiego. Dla prawnika zajmującego się regulacją stanów prawnych nieruchomości umiejętność czytania takich ksiąg może okazać się jednak bardzo pomocna i przydatna, w szczególności w sytuacji, gdy dla nieruchomości nie została do dnia dzisiejszego założona nowa księga wieczysta. 

KANCELARIA RADCY PRAWNEGO

KANCELARIA RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO

MARCIN SITNICKI